3e chambre civile de la Cour de cassation, 6 octobre 2004 : l’action en garantie des vices cachés

L'arrêt à commenter concerne l'action en garantie des vices cachés. En l'espèce, les époux Z ont acquis un immeuble appartenant aux époux X. Par la suite, des infiltrations d'eau affectant la toiture-terrasse d'un local annexe ont été constatées par expert. Les époux demandent donc des dommages et intérêts.
La cour d'appel d'Aix en Provence dans un arrêt du 10 septembre 2002 a accueilli cette demande. Elle considère que les infiltrations d'eau constituent un défaut de conformité de la chose vendue. Les vendeurs ayant manqué à l'une de leurs obligations principales doivent réparer le préjudice.
Le vendeur est en effet tenu de deux obligations principales : une obligation de délivrance, qui va permettre d'exercer une action en cas de défaut de conformité, et une obligation de garantie, qui va permettre d'exercer une action en cas de défaut caché. La distinction est parfois difficile à établir. D'ailleurs la jurisprudence a tendance à confondre les deux actions.
L'arrêt de la CA a été cassé par la 3e chambre civile de la cour de cassation. Cette dernière estime que la CA ayant retenu que « l'absence d'étanchéité faisait obstacle à l'utilisation de l'immeuble dans des conditions normales, il résultait qu'elle constituait un vice caché ».
Il convient donc de savoir en quoi le défaut d'étanchéité constitue un vice caché et non pas un défaut de conformité, et quelles seront les conséquences d'une telle qualification pour les acquéreurs de l'immeuble.
C'est pourquoi nous verrons dans une première partie que l'existence de deux actions est source de confusion, et dans une deuxième partie la qualification de vice caché et les conséquences qui en découlent.