Chambre commerciale de la cour de cassation, 27 mars 2008 - la promesse unilatérale de vente

Commentaire d'arrêt Droit privé & contrat Droit des obligations

Date de publication :

11/03/2009

Langue :

Français

Format :

.doc

Nombre de pages :

4 pages

Niveau :

avancé

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Sommaire :

Sommaire

La confirmation de l'existence d'un droit de rétractation jurisprudentiel
1. La promesse unilatérale de vente et l'obligation de faire
2. Les craintes concernant le caractère obligatoire de la Promesse unilatérale de vente
La consécration de la liberté contractuelle
1. La possibilité pour les parties de prévoir une exécution forcée
2. Un revirement de jurisprudence dissimulé

Résumé :

La promesse unilatérale de vente est une convention par laquelle le promettant s'engage envers un bénéficiaire à vendre un bien dans des conditions déjà déterminées, si ce dernier le lui demande dans un certain délai. En théorie, la promesse unilatérale apporte plus de sécurité juridique qu'une simple offre. C'est bien ce point qui doit faire l'objet de toute notre attention, quand la jurisprudence traite de la promesse unilatérale de vente. C'est pourquoi il est intéressant de pouvoir analyser un arrêt comme celui que la cour de cassation a rendu le 27 mars 2008.

En l'espèce, la société foncière Costa a consenti à la société Ogic une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble, cette promesse expirant le 15 octobre 1999 avec stipulation d'une prorogation automatique jusqu'au 28 février 2000. Il y avait deux conditions suspensives, l'une relative à l'absence d'hypothèque et l'autre à la justification par la venderesse d'un titre de propriété incommutable sur le bien vendu. La société Ogic a renoncé à la première condition et la seconde s'est réalisée à la suite d'un arrêt du 3 janvier 2003, consacrant définitivement le droit de propriété de la société Foncière Costa. Le 22 septembre 1999 les parties ont convenu de proroger la durée de la promesse jusqu'au 30 juin 2000, sauf à remplacer la délivrance d'une garantie de paiement à première demande par celle d'une caution fournie par la société Axa Banque. Par acte du 29 mars 2000, la société Foncière Costa a consenti une promesse synallagmatique de bail à la société Brioni portant sur l'immeuble en question. Un bail commercial étant intervenu le 1 er octobre 2000, la société Costa a refusé de signer l'acte authentique de vente avec la société Ogic.