La circulation du bail: commentaire d’arrêt : Ass. Plén., 6 décembre 2004

Commentaire d'arrêt Droit privé & contrat Droit civil

Date de publication :

01/08/2008

Langue :

Français

Format :

.doc

Nombre de pages :

4 pages

Niveau :

avancé

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3 fois

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Sommaire :

Sommaire

Une solution issue d'un passé jurisprudentiel tumultueux
1. Une question relevant d'une jurisprudence jusqu'ici critiquée
2. La résistance des juges du fond
Une solution désormais acquise grâce à l'intervention de l'Assemblée Plénière
1. Une consécration attendue de la solution des juges du fond
2. Une conséquence inévitable : la transmission du cautionnement

Résumé :

En cas de vente d'un immeuble loué, le bail continue de plein droit avec l'acquéreur, sous certaines conditions. Mais que devient le cautionnement garantissant les obligations du preneur? Pendant plusieurs années, la réponse était claire : accessoire de la créance de loyers recueillie par l'acquéreur, le cautionnement suivait celle-ci (article 1692 du code civil). L'arrêt d'assemblée plénière du 6 décembre 2004 qui nous intéresse aujourd'hui fait suite à un arrêt du 26 octobre 1999 rendu par la Cour de cassation, chambre commerciale, qui est venu troubler la pratique (jusqu'ici constante) de la vente d'immeuble et de la cession de créance en énonçant « qu'à défaut de manifestation de volonté de la part de la caution de s'engager envers le nouveau bailleur, le cautionnement souscrit au profit de l'ancien s'éteignait » (). Le problème qui se posait aux juges se résume alors en ces termes : si en cas de vente d'un immeuble loué, le bail continue de plein droit avec l'acquéreur, le cautionnement garantissant le paiement des loyers du preneur survit-il à cette vente ? Dans son arrêt du 6 décembre 2004, l'assemblée plénière scelle l'avenir de la caution : celle-ci doit garantir le créancier cessionnaire du paiement des loyers du locataire cédé. L'attendu est expéditif : "en cas de vente de l'immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu'accessoire de la créance de loyers cédée à l'acquéreur par l'effet combiné de l'article 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code civil". Il conviendra alors d'expliquer cet arrêt par le passé jurisprudentiel d'une part (I), ce qui nous conduira à dégager le principe clair que pose cet arrêt et les conséquences que nous nous devons de tirer de cet arrêt (II).