Commentaire de l’arrêt : Cass. Civ.3e, 20 mai 1992

Conformément à la théorie générale des contrats, le bail se forme lorsque le bailleur et le preneur s'accordent sur les éléments essentiels.
Cependant, les parties peuvent décider de recourir à un processus plus complexe de formation du contrat. En effet, ils peuvent conclure un contrat préparatoire au bail, notamment une promesse synallagmatique de bail.
C'est sur ce point que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a statué au terme d'un arrêt rendu le 20 mai 1992.
En l'espèce, les époux Waymel, propriétaires de terres, ont cédé, dans un même acte signé le 30 juin 1981, les principaux éléments de leur exploitation et se sont engagés par une promesse de bail à donner en location dans le cadre d'un bail de 21 ans diverses parcelles à M. Melis.
Le bénéficiaire de la promesse est effectivement entré dans les lieux. Cependant, suite au décès des promettants, leurs héritiers (les consorts Waymel-Bajeux) lui ont délivré, le 25 mars 1988, congé aux fins de reprise pour le 30 septembre 1990.
Les héritiers invoquaient que les stipulations de l'acte de cession constituaient un commencement de preuve par écrit, ce qui permettait de déduire le caractère verbal du bail dont la durée était celle du droit commun, c'est-à-dire de 9 ans.
La Cour d'Appel de Douai, au terme d'un arrêt rendu le 28 septembre 1990, a jugé que M. Mélis est titulaire d'un bail de 21 ans à compter du 30 juin 1991, c'est-à-dire à compter de la signature de la promesse de bail. En effet, elle retient qu'il y a eu échange des volontés, donc formation du bail, dès la signature de l'acte de cession d'exploitation. Par conséquent, elle annule le congé pour reprise délivré au preneur.
Ainsi, la promesse synallagmatique de bail vaut-elle bail, par analogie avec les dispositions de l'article 1589 du Code civil applicable en matière de vente ? La signature d'un acte authentique est-elle nécessaire à la formation du bail ?
Au terme d'un arrêt rendu le 20 mai 1992, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que les parties peuvent conclure une promesse synallagmatique de bail, qui vaut bail par analogie avec les dispositions de l'article 1589 du Code civil applicable en matière de vente. Puisque la promesse de bail prévoyait l'ensemble des conditions du bail et la durée de 21 ans, qu'elle n'imposait pas l'établissement ultérieur d'un acte authentique et que les parties avaient effectivement effectué leur engagement de donner à bail les terres, le bail est formé.
L'article L.411-11 du Code Rural n'est pas applicable en l'espèce car les éléments essentiels du bail ont été portés dans un acte écrit. Par conséquent, le bail étant conclu pour une durée de 21 ans, le congé délivré par les héritiers n'est pas valable.
Tout d'abord, nous verrons que la Cour de cassation affirme une équivalence empruntée au droit commun de la formation des contrats : la promesse de bail vaut bail (I).
Par ailleurs, il y a une interdépendance entre la force obligatoire et le consensualisme (II).