Commentaire : arrêt de la Chambre mixte du 26 mai 2006

Commentaire d'arrêt Droit privé & contrat Droit civil

Date de publication :

15/05/2007

Langue :

Français

Format :

.doc

Nombre de pages :

6 pages

Niveau :

avancé

Consulté :

94 fois

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Sommaire :

Sommaire

La consécration d'une possibilité de substitution du bénéficiaire du pacte à l'acquéreur
1. Droits du bénéficiaire basés sur une interprétation élargie de l'article 1142
2. La fraude : cause et condition de la substitution
Une consécration cependant décevante et critiquée
1. Impossibilité d'obtenir la substitution : probatio diabolica de la fraude
2. Une nouvelle force obligatoire du pacte dénué d'efficacité

Résumé :

Si le pacte de préférence, avant-contrat né de la pratique, ne détient pas encore de définition positive établie, il fait pourtant l'objet d'une demande économique croissante et d'un régime juridique spécifique qui doit en protéger la violation. C'est dans cette dernière optique qu'intervient l'arrêt du 25 mai 2006, rendu par une chambre mixte de la Cour de cassation, qui tente d'une part, d'uniformiser la jurisprudence des chambres civiles et commerciales (qui ne sont pas toujours très concordantes), et d'autre part de clôturer le débat, quant à la sanction de la violation d' un pacte de préférence, qui alimente la chronique depuis longtemps.

En l'espèce les faits sont simples ; le bénéficiaire et le promettant ont conclu un pacte de préférence pour un bien immobilier. Une parcelle de ce bien a été transmise par donation-partage vingt huit ans plus tard, rappelant de ce fait l'existence du pacte à l'acquéreur. Ce dernier revend peu de temps après cette parcelle à une société. Le bien immobilier, objet du pacte de préférence, ayant été vendu sans avoir été proposé ultérieurement au bénéficiaire, celui-ci demanda, à titre principal, sa substitution dans les droits de l'acquéreur et, subsidiairement, l'octroi de dommages et intérêts à son profit.

La demande tendant à obtenir la substitution fut rejetée par la cour d'appel, le bénéficiaire se pourvut en cassation. Il soutenait d'une part, que la Cour d'appel avait fait une mauvaise application de l'article 1142 du code civil dans le sens où l'obligation de faire ne se résout, en principe, par des dommages et intérêts que lorsque la réparation en nature est impossible, ce qui n'est pas le cas puisque le juge détient les pouvoirs pour l'ordonner ; d'autre part, afin de justifier la substitution, il a considéré que le pacte de préférence s'analyse comme un droit de préemption en se basant sur les articles 1134, 1138, et 1147 . Enfin, dans le dernier moyen, le demandeur au pourvoi défendit que le droit d'être subordonné à l'acquéreur ne soit pas subordonné à l'existence d'une faute commise par celui-ci (qui n'avait pas été démontrée devant les juges du fond) mais à la publication de la vente de la conservation des hypothèques. Cependant, suivant l'article 1165 du Code civil, il est acquis que l'opposabilité du transfert de propriété est un effet de la vente. Il est donc immédiat et n'est pas soumis à une condition, c'est pourquoi la Cour de cassation fait abstraction de cette branche du moyen

La Cour de cassation devait alors réfléchir sur l'épineux problème de la sanction de la violation d'un pacte de préférence, à travers la question suivante : sa violation n'ouvre-t-elle droit, pour le bénéficiaire du pacte, qu'au paiement de dommages-intérêts, ou lui permet-elle au contraire de se prévaloir de l'inefficacité de la vente conclue en violation de ses droits pour demander à être substitué à l'acquéreur ? En d'autres termes, outre la nullité de la vente conclue en fraude de ses droits, le bénéficiaire peut-il pour autant obtenir l'exécution forcée de l'avant-contrat ?

A ces questions, la Cour de cassation répond par la négative et rejette le pourvoi formé par le bénéficiaire du pacte, mais elle indique, dans un attendu de principe, que le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'obtenir sa substitution à l'acquéreur "à condition que le tiers acquéreur ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir». En l'espèce, pareille fraude n'était pas démontrée et la Cour de cassation ne pouvait donc ordonner la vente au profit de la bénéficiaire du pacte.

Il n'en reste pas moins que c'est la première fois que la Cour de cassation indique qu'au-delà des sanctions traditionnellement reconnues du pacte de préférence , que sont l'annulation de la vente et la condamnation à des dommages et intérêts, la violation peut désormais entrainer la substitution du bénéficiaire évincé dans les droits du tiers acquéreur qui connaissait l'existence du pacte de préférence et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir (I) ; Néanmoins, dans cette solution qui a fait tant de bruit, la Cour n'expose pas clairement son raisonnement. Celui-ci anime la doctrine qui met en évidence ses faiblesses et critique son résultat (II).