Commentaire d'arrêt : Cour de cassation, Chambre mixte, 26 mai 2006

Commentaire d'arrêt Droit privé & contrat Droit civil

Date de publication :

14/03/2007

Langue :

Français

Format :

.doc

Nombre de pages :

5 pages

Niveau :

grand public

Consulté :

60 fois

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Sommaire :

Sommaire

Une notion remaniée : la préférence
1. Le concept du pacte de préférence
2. Renouveau de la sanction lors de la violation du pacte de préférence
Une sanction problématique
1. L'impossible sanction ?
2. A la recherche d'une sanction adéquate

Résumé :

Le 26 mai 2006, la cour de cassation, en chambre mixte, rendait un arrêt de rejet sur un litige opposant le débiteur d'un pacte de préférence et un tiers acquéreur au bénéficiaire légitime. En l'espèce, il s'agissait d'une donation-partage établie sur un bien immobilier (un lot dans un immeuble) comportant une clause instituant un droit de préférence au profit des attributaires des autres lots de la propriété. Plus de vingt après, la propriétaire du lot, procède à son tour à une donation-partage sur ce même lot immobilier rappelant le pacte, et le nouvel attributaire vend peu de temps après le bien à une société civile immobilière, cette dernière étant exclue au bénéfice du pacte. Mais un bénéficiaire du pacte décide d'assigner en jugement le vendeur, la SCI et le notaire afin d'être substituée dans les droits de la SCI. Les juges du fond le lui refusent, il forme alors un pourvoi en cassation en se prévalant à la fois de ce que, du côté du débiteur, aucun obstacle tenant à la nature de l'obligation ne pouvait être opposé à son exécution forcée et de ce que, du côté du tiers, celui-ci connaissait le pacte, du fait de sa publicité. Le pourvoi formé par le bénéficiaire légitime est rejeté au motif que « si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir », ce qui n'était pas démontré en l'espèce. Le doublon nullité/substitution qui est employé dans la solution de la cour semble pointer du doigt la nature de la sanction qui doit être prononcée lors de la méconnaissance d'un pacte de préférence. Cette question de la sanction est évidemment dépendante de l'obligation résultant de l'existence d'un pacte de préférence : le problème sera donc d'élucider le régime juridique de ce pacte et la nature de sa sanction (I). A ce sujet, s'il nous appartiendra de montrer l'évolution de la jurisprudence concernant la sanction de la violation d'un pacte de préférence, nous verrons par la suite que son efficacité semble toute relative et ce pour plusieurs raisons (II).