Commentaire d’arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de Cassation du 17 novembre 2004

Des confusions peuvent exister lors de l'acquisition d'un bien entre un vice caché et une erreur, vice du consentement. Plus précisément, la confusion se place davantage sur l'exercice des deux actions qui s'y rattachent, à savoir l'action en garantie des vices cachés et l'action en nullité pour erreur.
L'arrêt, rendu le 17 novembre 2004, par la troisième chambre civile de la cour de cassation, est relatif à la distinction des actions entre garantie des vices cachés et action en nullité pour vice du consentement.
Les époux X ont acquis, de la Société civile immobilière Les Vergers de Triel (SCI), un terrain avec une maison en cours de construction.
Toutefois, les acquéreurs engagent une action en nullité de la vente pour erreur et pour dol au motif que la SCI leur aurait dissimulé l'existence en sous-sol, d'anciennes carrières de gypse engendrant une instabilité du terrain.
Les premiers juges du fond retenaient l'existence d'une erreur sur la qualité substantielle de la chose vendue et faisaient valoir que, les époux qui ont « légitimement acquis le terrain et la maison en l'état futur d'achèvement litigieux, en entendant être propriétaires d'un terrain, sans danger, dans une maison solidement implantée sur un sol stable, ont pu être induits en erreur sur la substance du bien acquis par la SCI, qui connaissait parfaitement l'existence des carrières en sa qualité de professionnel avisé, et a failli à son devoir de conseil à leur égard».
La SCI fait appel de cette décision, devant la cour d'appel de Versailles, le 17 janvier 2003.
Les juges d'appel procèdent à une substitution de l'action en nullité par une action en garantie des vices cachés et affirment l'idée selon laquelle « la garantie des vices cachés constituait l'unique fondement possible de l'action exercée », qu'il n'y avait donc pas lieu de rechercher si le consentement des époux X avaient été donné par erreur.
Ils écartent l'existence d'un vice caché en constatant qu' « il ressort du plan d'exposition aux risques naturels prévisibles que le terrain des époux X....est constructible à l'exception d'une partie située en limite du jardin ».
Ils énoncent d'autre part que, les vices cachés se définissent comme des défauts rendant la chose impropre à sa destination et constatent que l'action des acquéreurs était exclusivement fondée sur la présence d'anciennes carrières de gypse qui entraînerait des mouvements du sol et des désordres immobiliers et que cela ne constitue pas, par conséquent, la preuve d'un défaut.
Les époux X forment alors un pourvoi en cassation afin de voir annuler leur vente.
Le problème qui se posait, en l'espèce, était de savoir si l'action pour erreur était ou non exclue en présence d'un vice ?
La troisième chambre civile de la cour de cassation en date du 17 novembre 2004 rejette le pourvoi formé par les acquéreurs.
La garantie des vices cachés constituait, selon la cour, l'unique fondement possible de l'action exercée, il n'y avait donc pas lieu de rechercher si le consentement des époux X avait été donné par erreur.
Les époux avaient fondé leur action uniquement sur la présence d'anciennes carrières de gypse qui entraînerait des mouvements du sol et des désordres immobiliers et n'avaient pas démontré leur erreur.
L'arrêt de rejet confirme ainsi la solution déjà rendue par la même chambre dans un arrêt du 7 juin 2000, elle exclue l'action sur le fondement de l'erreur, et indique que la garantie des vices cachés est l'unique fondement possible.
Comme il sera vu dans le développement, la cour semble confirmer une position, qui jusqu'alors n'était pas certaine. En effet, après de nombreux revirements, celle-ci paraît s'asseoir sur une solution récurrente, à savoir que la garantie des vices cachés constitue l'unique fondement possible de l'action exercée pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale. Selon celle-ci, les juges n'ont donc pas à rechercher si l'acheteur peut obtenir des dommages et intérêts sur le fondement de l'erreur.
Il sera traité dans une première partie de l'action en garantie des vices cachés et l'action pour vice du consentement comme créant une incertitude de choix de fondement de l'action par l'acquéreur.
Enfin dans une deuxième et dernière partie, il sera possible de s'interroger sur cette position jurisprudentielle incertaine, qui pourrait n'être qu'une solution d'espèce.