Commentaire de l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation du 7 avril 1994

Le problème de l'acquisition de la propriété d'un bien, alors que l'auteur n'en était pas le véritable propriétaire, a été longuement étudié, tant par les droits antérieurs que par les droits étrangers, chaque système juridique apportant sa propre réponse.
L'arrêt de cassation de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 7 avril 1994 aborde cette question, et en particulier celle de la prescription acquisitive abrégée de biens immeubles en cas d'acquisition a non domino. Le Code Civil pose les principes de l'usucapion abrégée dans l'article 2265, lui même inclus dans un chapitre intitulé « de la possession ».
En l'espèce, les époux Menut ont assigné M. Roche en suppression d'un mur édifié par ce dernier, qui, selon eux, empiétait sur leur propriété. L'arrêt de la cour d'Appel de Riom, rendu le 26 octobre 1989, les déboute de cette demande, au motif que M. Roche en était devenu le propriétaire, après avoir acquis un juste titre le 23 juillet 1968. Il pouvait ainsi se prévaloir de l'article 2265, qui affirme que « Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite le ressort de la cour d'Appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé, et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort ».
La cour de cassation casse cet arrêt, au motif que la cour d'Appel n'a pas précisé si « l'auteur de M. Roche n'était pas le véritable propriétaire » et n'a pas relevé « la bonne foi de M. Roche au moment de son acquisition ». Elle a ainsi violé le texte 2265 visé.
La cour de cassation doit donc résoudre le problème de droit suivant : Quelles sont les conditions d'application de l'article 2265, relatif à l'usucapion abrégée ?
La cour suprême, dans cet arrêt sévère, les rappelle : une acquisition a non domino, un juste titre, et la bonne foi de l'acquisiteur.
Les conditions de l'acquisition d'un bien immeuble par usucapion abrégée sont précises, mais la cour d'Appel ne les vérifie pas toujours toutes (I). La cassation de cet arrêt permet à la cour de rappeler la nécessaire vérification de toutes les exigences pour pouvoir se prévaloir de la prescription abrégée (II)