Commentaire d’arrêts comparés : Civ III, 29 février 1984 et CA Grenoble, 30 juin 1998

Commentaire d'arrêt Droit privé & contrat Droit civil

Date de publication :

05/12/2006

Langue :

Français

Format :

.doc

Nombre de pages :

3 pages

Niveau :

avancé

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8 fois

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Sommaire :

Sommaire

Le rappel du principe de la protection du droit de propriété contre l'atteinte que constitue l'empiétement
1. L'appui sur la rigueur de l'article 545 du code civil
2. La prise en compte d'une possible modération du droit de propriété
La tentative vaine de faire évoluer l'appréciation de l'empiètement
1. L'affirmation d'une interprétation in abstracto de l'empiètement
2. La volonté des juges du fond de mettre en place une appréciation in concreto de l'empiètement

Résumé :

L'absolutisme du droit de propriété prôné dans l'article 544 du Code civil devient une source de conflit lorsque sont en jeu les intérêts de propriétaires de fonds voisins comme en témoignent les arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation en date du 29 février 1984 et l'arrêt de la Cour d'appel de grenoble du 30 juin 1998, à travers le problème de l'empiètement.
La théorie de l'empiètement se révèle lorsqu'un propriétaire construit partiellement sur le fonds du propriétaire voisin.
Sans l'arrêt de la Cour de Cassation, une Société civile immobilière fait construire par un entrepreneur un immeuble collectif qui empiète partiellement sur le fonds voisin dont le propriétaire réclame la démolition.
Dans le second arrêt, un propriétaire construit un mur entre son fonds et celui du voisin conformément aux autorisations administratives exigées en l'espèce. Ses voisins ayant constaté un empiétement sur leur propriété de la partie supérieure du mur en réclament la démolition.
Chacun de ces arrêts met en avant le caractère limité de l'empiétement ainsi que la bonne foi des constructeurs, tout comme l'inexistence d'une gêne particulière causée par l'empiètement. Ces arguments sont soulevés, d'une part, par les demandeurs au pourvoi dans le premier arrêt, d'autre part, par les premiers juges dans l'arrêt de la Cour d'appel. Ces moyens sont invoqués dans le but d'éviter la sanction de l'empiètement sur les constructions en question. Il s'agit de se demander si l'empiètement limité d'une construction sur le terrain d'autrui par un constructeur de bonne foi ne privant pas le fonds en question de son utilité doit ou non être sanctionné par la démolition ?
Les solutions aux deux décisions sont divergentes. Ainsi, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, se fondant sur l'article 545 du Code civil, retient que l'empiètement, quelque soit son ampleur et la manière dont il a été commis, doit être sanctionné par la démolition de la construction litigieuse.
En revanche, la Cour d'appel, statuant plus de dix ans après la Cour de Cassation, retient que la défense du droit de propriété ne doit pas dégénérer en abus et que l'empiétement minime, réalisé de bonne foi et ne gênant pas le propriétaire du fonds le subissant, ne saurait être sanctionné par la démolition qui présenterait un « caractère manifestement excessif par rapport à l'atteinte au droit de propriété ».
La portée de ces deux décisions est indiscutablement différente en ce sens que l'autorité de la Cour de Cassation est fondamentalement supérieure à celle d'une Cour d'appel. Toutefois, l'étude de ces deux arrêts permet de mettre en lumière le désaccord des juges du fond qui semblent vouloir obtenir un revirement de jurisprudence de la Cour suprême.
Il convient de mettre en lumière que tous les juges rappellent que le droit de propriété doit être protégé contre l'empiétement (I) mais que leur point de vue diverge quant à l'appréciation qu'il faut retenir pour la qualification d'un empiétement (II).