Commentaire comparé arrêt Civ. 3eme, 15 décembre 1993 et arrêt Ch. mixte, 26 mai 2006

Exposé Droit privé & contrat Droit des affaires

Date de publication :

19/12/2007

Langue :

Français

Format :

.doc

Nombre de pages :

4 pages

Niveau :

avancé

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Sommaire :

Sommaire

La qualification de la promesse unilatérale de vente et du pacte de préférence
1. La nature
2. Des obligations de faire
Les sanctions
1. L'impossibilité d'une exécution forcée
2. Le recours contre un tiers de mauvaise foi dans un pacte de préférence

Résumé :

Dans le premier arrêt, la promettante, Mme Godard, avait consenti aux bénéficiaires, les consorts Cruz, une promesse unilatérale de vente d'un immeuble mais quelques jours plus tard elle notifie son intention de ne plus vendre l'immeuble. Les bénéficiaires, ayant levé l'option sur la promesse de vente mais antérieurement à la décision de ne plus vendre, ont alors assigné la vendeuse à la réalisation forcée de la vente.
La Cour d'appel a débouté les bénéficiaires de la promesse de leur demande au motif que l'obligation du vendeur n'est qu'une obligation de faire et non de donner tant que l'option n'est pas levée. Les demandeurs ont alors formé un pourvoi en cassation pour violation des articles 1134 et 1589 du code civil.
Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente peut-il contraindre le promettant à l'exécution forcée de la vente si celui-ci s'était rétracté avant la levée de l'option intervenue pendant le délai d'option ?
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi au motif que tant que les bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente n'ont pas déclaré acquérir le bien, l'obligation pesant sur le vendeur n'est qu'une obligation de faire. Ainsi, tant que l'option n'est pas levée toute rencontre des volontés n'est pas possible et donc que le vendeur, comme le bénéficiaire, peut se rétracter. En l'espèce, on considère donc qu'il n'y a pas eu échange de volonté puisque la levée de l'option a été faite postérieurement à la rétractation de la promettante.
Dans le second arrêt, un acte de donation-partage d'une parcelle a été réalisé au bénéfice de la société défenderesse, la SCI Emeraude, alors qu'il contenait un pacte de préférence au profit de la demanderesse, Mme Pater-Pere décédée, représentée par ses consorts. Ces derniers demandent alors la substitution de la bénéficiaire du pacte de préférence dans les droits de l'acquéreur et, subsidiairement, le paiement de dommages et intérêts par le vendeur, l'acquéreur, à savoir la société, et le notaire.
La Cour d'appel déboute alors les demandeurs au motif que la bénéficiaire du pacte de préférence n'avait pas fait connaître sa volonté de s'en prévaloir. Ils ont alors formé un pourvoi en cassation au motif qu'un pacte de préférence est un droit de préemption et donc une obligation de donner de la part du vendeur.
Dans quelle mesure le non-respect d'un pacte de préférence peut entraîner la nullité de la vente, voire la substitution du bénéficiaire du pacte à l'acquéreur ?
La Cour de cassation rejette le pourvoi au motif que le bénéficiaire d'un pacte de préférence peut demander l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et obtenir sa substitution à l'acquéreur qu'à la condition que ce tiers ait eu connaissance de l'existence du pacte et de préférence et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. Le tiers ne verra donc son contrat annulé que s'il est de mauvaise foi, ce qui n'est pas en le cas en l'espèce puisque la bénéficiaire du pacte de préférence n'a pas déclarer son intention de se prévaloir de son droit de préférence.
Au vu de ces deux arrêts, on peut se demander dans quelle mesure une promesse unilatérale de vente et le pacte de préférence sont des obligations de faire et quelles en sont les conséquences.