Le contentieux locatif

Cours Droit privé & contrat Droit des obligations

Date de publication :

20/02/2009

Langue :

Français

Format :

.doc

Nombre de pages :

20 pages

Niveau :

expert

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Sommaire :

Sommaire

Garanties dont dispose un propriétaire pour choisir son futur locataire
1. Conditions de location
2. L'importance des conditions du bail d'habitation
3. L'assurance loyers impayes
Mise en marche de la procédure d'acquisition de la clause résolutoire ou la procédure de résiliation du bail
1. L'ouverture de la procédure
2. Le déroulement de la procédure
3. L'expulsion

Résumé :

Le droit de propriété est un droit absolu et sacré inscrit dans la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 (article 17). Néanmoins, il semble aujourd'hui s'affaiblir face à l'avènement d'un droit au logement.

En effet, le droit au logement était inconnu jusqu'à une époque récente or, il occupe dorénavant une place de plus en plus importante. Le droit au logement et le droit de propriété sont deux droits d'égale valeur constitutionnelle qui s'affrontent actuellement.
Cet affaiblissement du droit de la propriété se manifeste par l'augmentation des détails de procédure, la protection accrue de l'occupant d'un logement, et le renforcement du droit au maintien dans les lieux, que le législateur a instauré ces dernières années. Les juridictions judiciaires, garantes du respect de la propriété, sont, néanmoins, sensibles aux conséquences liées à la crise économique et n'hésitent plus à faire prévaloir le droit au logement au détriment du droit de propriété.

Le mouvement législatif de 1982 a marqué la fin du régime libéral établi par les articles 1714 et suivants du Code Civil. Le contrat de location se trouve depuis soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui ressort comme étant un texte d'équilibre entre le droit de propriété et le droit au logement. L'article 2 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 instaure un caractère d'ordre public aux dispositions de son titre Ier (articles 1er à 25-5) consacré aux rapports entre les bailleurs et les locataires.
Il s'agit là d'un ordre public de protection, c'est-à-dire d'un ensemble de règles édictées dans le but de protéger les cocontractants auxquelles ils ne peuvent déroger par convention particulière.

Selon l'article 7 de la loi de 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus ».
Cette obligation, qui est l'objet même du contrat de bail, est strictement impérative puisqu'il s'agit de la contrepartie engendrée par la jouissance des lieux. Dès lors, le non-respect d'une telle obligation peut avoir un certain nombre de conséquences et notamment pour la rentabilité de l'investissement du propriétaire bailleur.
Si malgré ces dispositions, le propriétaire et son gérant sont confrontés à des problèmes d'impayés, et qu'aucun règlement amiable n'est possible, l'ouverture d'une procédure contentieuse est inévitable.

Chaque année, près de 164 000 litiges relatifs aux rapports locatifs sont soumis aux juges des tribunaux d'instance (seule juridiction compétente pour trancher les contentieux locatifs issus des baux à usage d'habitation, professionnel ou mixte), la majorité concernant des problèmes de loyers impayés. Ces litiges ont augmenté de 17% en 5 ans et les demandes de résiliation de bail et d'expulsion ont augmenté de 12.6% sur une année.
Il est donc primordial, surtout pour les professionnels de l'immobilier, de parvenir à un équilibre entre les droits et les obligations de chacun. Pour ce faire, il conviendra de faire jouer l'ensemble des garanties dont dispose un propriétaire pour choisir son futur locataire (I), mais en cas de situation difficile, il faudra mettre en marche la procédure d'acquisition de la clause résolutoire ou la procédure de résiliation du bail, amenant toutes deux au paiement de la dette et au prononcé de l'expulsion du locataire (II).