Investir dans l'immobilier: pourquoi et comment?

La problématique de l'allocation optimale des avoirs des investisseurs institutionnels entre les différentes classes d'actifs (actions, obligations, immobilier, etc.) revêt une grande importance. En effet, une meilleure performance, c'est-à-dire une rentabilité supérieure (pour un risque donné) ou un risque inférieur (pour une rentabilité donnée), permettrait à un fonds de pension, par exemple, de réduire le montant des cotisations versées par les membres et/ou d'améliorer les prestations du fonds aux cotisants lorsque ceux-ci prendront leur retraite. Il ressort d'une enquête récente que la problématique de la diversification d'un portefeuille entre les différentes classes d'actif constitue une des préoccupations majeures des institutionnels aux Etats-Unis (Worzala, Gilliland et Gordon, 2002). Selon les pays, la valeur des actifs détenus par les institutionnels est de plus très importante. Parmi les différentes classes d'actifs, l'immobilier est reconnu comme la classe d'actifs la plus diversifiante, s'agissant d'actifs tangibles susceptibles de générer des flux de revenus croissants. La rentabilité à long terme d'un bien immobilier (le loyer) est dictée par certains paramètres locaux, souvent déconnectés des tendances macroéconomiques. En outre, la décision d'investir dans l'immobilier à l'échelle internationale paraît tout à fait légitime, les différences locales ou nationales en termes de demande, de lois d'urbanisme, de contrats de bail ou encore l'influence des marchés financiers se traduisant par une faible corrélation des rendements entre les différents marchés.