Locations touristiques : enjeux, impacts et perspectives de développement pour la Martinique
9.95€
étude de marché
publié le 26/02/2007
avis client : 
niveau : expert
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Résumé
Dans la chaîne des biens et des services qui constituent le produit touristique, l’hébergement est avec le transport, le secteur le plus important. Il est une préoccupation incontournable pour le touriste de séjour (hors plaisanciers).
En martinique, il est possible de diviser l’hébergement touristique en deux catégories : l’offre marchande et l’offre non marchande. Cette dernière désigne l’accueil réservé par les parents et amis. Elle est connue pour présenter beaucoup moins d’avantages économiques pour le tourisme que l’offre marchande. Dans cette deuxième catégorie, l’hôtellerie est le premier sous-secteur de par son volume financier, le nombre d’emplois crée et sa capacité d’accueil. Elle domine les villages vacances au nombre de 6, qui connaissent une évolution stagnante de la fréquentation (moins de 50 000 visiteurs entre 1987 et 2003) .
En 2004, il a été recensé sur l’île, 109 hôtels proposant au total 4691 chambres, 12 197 lits et regroupant 3428 emplois. Il est possible dès lors de comprendre que beaucoup de travaux ont été menés sur la gestion, les réseaux de commercialisation ou l’état de performance de l’hôtellerie en martinique. Nous avons préféré à l’inverse, nous pencher sur son challenger : la location touristique. En effet, depuis 2002, la location touristique n’a cessé de fournir de bons résultats de fréquentation (26,9% des touristes de séjours contre en grande hôtellerie et en petite et moyenne hôtellerie.)
La location touristique est une offre commerciale chez l’habitant à caractère individuelle, non professionnelle et à petite échelle. La définition juridique indique que location meublée à vocation touristique comporte que les meubles loués avec la pièce ou le logement mis à la disposition du locataire, à l’exclusion de tout autre service. Elle est le fait d’un particulier qui met tout ou partie de son appartement à la disposition du locataire, il faut ajouter que le locataire sera nécessairement un client de passage et que la location se fera pour une durée limitée (à la journée, la semaine ou au mois). La location touristique peut être soit une maison, une villa, un appartement, une chambre.
Nous tenons à ajouter quelques compléments d’informations, notamment sur la différence qu’il existe entre un gîte rural et un meublé de tourisme sujets à nombreux amalgames.
Le gîte proprement dit est un hébergement comme un autre sans grande particularité. Il devient rural en fonction, d’une part de sa localisation géographique et d’autre part de son appartenance à l’association agrée qu’est la Fédération National des Gîtes ruraux. Se serait une erreur que de différencier Meublés de tourisme et Gîtes ruraux. Dans la mesure où les Gîtes ruraux sont avant tout des meublés de tourisme c’est-à-dire des locations touristiques classées en Préfecture. Tour à tour, nous emploierons les termes de location touristique, meublés de tourisme, location de vacances, location en meublé saisonnière, étant entendu qu’ils sont synonymes les uns par rapport aux autres.
En choisissant de traiter ce sujet, nous avions dans l’idée que l’entreprise à petite échelle caractérisée par la location touristique pouvait être une porte ouverte vers le tourisme au développement durable qui fait l’objet de toutes les attentions depuis un certain nombre d’années. En effet, nous sommes partis de l’hypothèse qu’il serait possible de se servir de ce type d’hébergement pour contribuer à l’intégrité écologique, à l’amélioration de l’équité sociale et de l’efficacité économique afin de satisfaire les besoins des générations présentes et futures, selon la définition même du concept. Ceci est d’autant plus possible que, la petite échelle est « corrigible, elle est contrôlable localement, elle offre moins de risques et plus de retombées locales » écrit Daniel Hiernaux-Nicolas.
Parallèlement au tourisme durable, nous avons également imaginé que la location touristique pouvait constituer un apport pour une meilleure intégration de la population locale dans le tourisme. Il serait au combien intéressant que de positionner la communauté locale du statut d’acteur secondaire à un statut d’acteur principal. La richesse des rapports humains entre visiteurs et résidents peut être une valeur ajoutée et un élément de différenciation par rapport à d’autres destinations concurrentes où les touristes sont confinés dans des ghettos sans contacts privilégiés avec les résidents, par exemple les enclaves du type de Montego Bay en Jamaïque. En bref, nous cherchons à travers ce sujet à trouver une issue pour que le tourisme soit davantage au service de la communauté locale et vise versa pour un développement plus harmonieux.
Le cadre étant installé, nous devons maintenant poser les questions qui lui sont pertinentes. Tout d’abord, quel est l’état actuel de l’activité des locations touristiques ? Quelle place peut elle occuper ? Est-elle performante ou au contraire est-elle en retard de développement ? Dans ce dernier cas de figure, quelle stratégie faut il adopter pour cette offre ?
Afin de fournir des éléments de réponses aux questions posées ci-dessus nous avons travaillé principalement avec les données du Comité Martiniquais du Tourisme, celles de la Délégation Régionale au Tourisme, du label Gîte de France et du label Clévacances. Nous nous sommes servis de différents ouvrages pour faire avancer notre étude. Les principaux écrits furent : Enquête sur le tourisme de Masse de Florence Deprest, Le tourisme. Un phénomène économique de Pierre Py ou encore L’Analyse de la crise de l’industrie hôtelière en martinique de François Moreau et Willy Rosier.
Nous avons procédé à des enquêtes sur le terrain sous forme d’entretiens destinés aux touristes de séjour séjournant en hôtel et en location touristique. Le but étant entre autre de croiser les comportements face aux deux modes d’hébergements concurrents. Nous avons aussi rencontré des propriétaires de locations touristiques afin d’identifier leur perception de l’activité, les difficultés et de leurs éventuelles attentes. L’objectif qui a guidé notre travail sur le terrain fut de parvenir à une approche concrète basée sur des témoignages.
La charpente de l’étude sera bâtie en trois parties. La première partie trouve son intérêt en ce qu’elle démontre les enjeux et les impacts auxquels pourrait répondre le développement de l’activité de location touristique. Nous allons dans un premier temps établir qu’il existe des difficultés de gestion du flux touristiques qui ont un effet d’entraînement à divers niveaux. Puis à l’aide d’études documentaires ainsi que des études empiriques réalisées par nos soins, nous allons tenter d’explique le lien de causalité entre les nouvelles conceptions des vacances et l’essor de l’offre des meublés de vacances. Enfin, dans un dernier chapitre nous détaillons les opportunités offertes par ce mode d’hébergement touristique.
Dans la deuxième partie, notre tâche sera de montrer concrètement en quoi consiste l’offre. Nous y présenterons les différents intervenants et institutions, leurs rôle et importances. Nous verrons les mécanismes de fonctionnement et les modalités à respecter. Dans un souci d’objectivité, nous terminerons cette seconde partie par une liste des limites de l’offre.
La troisième et dernière partie s’ouvre sur des stratégies de développement. Nous y développerons trois, en fonction de potentielles volontés politiques. La première stratégie consistera conserver l’offre des locations touristiques en l’état actuel des choses. La deuxième aura pour but l’optimisation du développement l’activité. Alors que la troisième stratégie tentera de concilier l’offre hôtelière existante avec une offre de locations touristiques requalifiée et redynamisée.
En martinique, il est possible de diviser l’hébergement touristique en deux catégories : l’offre marchande et l’offre non marchande. Cette dernière désigne l’accueil réservé par les parents et amis. Elle est connue pour présenter beaucoup moins d’avantages économiques pour le tourisme que l’offre marchande. Dans cette deuxième catégorie, l’hôtellerie est le premier sous-secteur de par son volume financier, le nombre d’emplois crée et sa capacité d’accueil. Elle domine les villages vacances au nombre de 6, qui connaissent une évolution stagnante de la fréquentation (moins de 50 000 visiteurs entre 1987 et 2003) .
En 2004, il a été recensé sur l’île, 109 hôtels proposant au total 4691 chambres, 12 197 lits et regroupant 3428 emplois. Il est possible dès lors de comprendre que beaucoup de travaux ont été menés sur la gestion, les réseaux de commercialisation ou l’état de performance de l’hôtellerie en martinique. Nous avons préféré à l’inverse, nous pencher sur son challenger : la location touristique. En effet, depuis 2002, la location touristique n’a cessé de fournir de bons résultats de fréquentation (26,9% des touristes de séjours contre en grande hôtellerie et en petite et moyenne hôtellerie.)
La location touristique est une offre commerciale chez l’habitant à caractère individuelle, non professionnelle et à petite échelle. La définition juridique indique que location meublée à vocation touristique comporte que les meubles loués avec la pièce ou le logement mis à la disposition du locataire, à l’exclusion de tout autre service. Elle est le fait d’un particulier qui met tout ou partie de son appartement à la disposition du locataire, il faut ajouter que le locataire sera nécessairement un client de passage et que la location se fera pour une durée limitée (à la journée, la semaine ou au mois). La location touristique peut être soit une maison, une villa, un appartement, une chambre.
Nous tenons à ajouter quelques compléments d’informations, notamment sur la différence qu’il existe entre un gîte rural et un meublé de tourisme sujets à nombreux amalgames.
Le gîte proprement dit est un hébergement comme un autre sans grande particularité. Il devient rural en fonction, d’une part de sa localisation géographique et d’autre part de son appartenance à l’association agrée qu’est la Fédération National des Gîtes ruraux. Se serait une erreur que de différencier Meublés de tourisme et Gîtes ruraux. Dans la mesure où les Gîtes ruraux sont avant tout des meublés de tourisme c’est-à-dire des locations touristiques classées en Préfecture. Tour à tour, nous emploierons les termes de location touristique, meublés de tourisme, location de vacances, location en meublé saisonnière, étant entendu qu’ils sont synonymes les uns par rapport aux autres.
En choisissant de traiter ce sujet, nous avions dans l’idée que l’entreprise à petite échelle caractérisée par la location touristique pouvait être une porte ouverte vers le tourisme au développement durable qui fait l’objet de toutes les attentions depuis un certain nombre d’années. En effet, nous sommes partis de l’hypothèse qu’il serait possible de se servir de ce type d’hébergement pour contribuer à l’intégrité écologique, à l’amélioration de l’équité sociale et de l’efficacité économique afin de satisfaire les besoins des générations présentes et futures, selon la définition même du concept. Ceci est d’autant plus possible que, la petite échelle est « corrigible, elle est contrôlable localement, elle offre moins de risques et plus de retombées locales » écrit Daniel Hiernaux-Nicolas.
Parallèlement au tourisme durable, nous avons également imaginé que la location touristique pouvait constituer un apport pour une meilleure intégration de la population locale dans le tourisme. Il serait au combien intéressant que de positionner la communauté locale du statut d’acteur secondaire à un statut d’acteur principal. La richesse des rapports humains entre visiteurs et résidents peut être une valeur ajoutée et un élément de différenciation par rapport à d’autres destinations concurrentes où les touristes sont confinés dans des ghettos sans contacts privilégiés avec les résidents, par exemple les enclaves du type de Montego Bay en Jamaïque. En bref, nous cherchons à travers ce sujet à trouver une issue pour que le tourisme soit davantage au service de la communauté locale et vise versa pour un développement plus harmonieux.
Le cadre étant installé, nous devons maintenant poser les questions qui lui sont pertinentes. Tout d’abord, quel est l’état actuel de l’activité des locations touristiques ? Quelle place peut elle occuper ? Est-elle performante ou au contraire est-elle en retard de développement ? Dans ce dernier cas de figure, quelle stratégie faut il adopter pour cette offre ?
Afin de fournir des éléments de réponses aux questions posées ci-dessus nous avons travaillé principalement avec les données du Comité Martiniquais du Tourisme, celles de la Délégation Régionale au Tourisme, du label Gîte de France et du label Clévacances. Nous nous sommes servis de différents ouvrages pour faire avancer notre étude. Les principaux écrits furent : Enquête sur le tourisme de Masse de Florence Deprest, Le tourisme. Un phénomène économique de Pierre Py ou encore L’Analyse de la crise de l’industrie hôtelière en martinique de François Moreau et Willy Rosier.
Nous avons procédé à des enquêtes sur le terrain sous forme d’entretiens destinés aux touristes de séjour séjournant en hôtel et en location touristique. Le but étant entre autre de croiser les comportements face aux deux modes d’hébergements concurrents. Nous avons aussi rencontré des propriétaires de locations touristiques afin d’identifier leur perception de l’activité, les difficultés et de leurs éventuelles attentes. L’objectif qui a guidé notre travail sur le terrain fut de parvenir à une approche concrète basée sur des témoignages.
La charpente de l’étude sera bâtie en trois parties. La première partie trouve son intérêt en ce qu’elle démontre les enjeux et les impacts auxquels pourrait répondre le développement de l’activité de location touristique. Nous allons dans un premier temps établir qu’il existe des difficultés de gestion du flux touristiques qui ont un effet d’entraînement à divers niveaux. Puis à l’aide d’études documentaires ainsi que des études empiriques réalisées par nos soins, nous allons tenter d’explique le lien de causalité entre les nouvelles conceptions des vacances et l’essor de l’offre des meublés de vacances. Enfin, dans un dernier chapitre nous détaillons les opportunités offertes par ce mode d’hébergement touristique.
Dans la deuxième partie, notre tâche sera de montrer concrètement en quoi consiste l’offre. Nous y présenterons les différents intervenants et institutions, leurs rôle et importances. Nous verrons les mécanismes de fonctionnement et les modalités à respecter. Dans un souci d’objectivité, nous terminerons cette seconde partie par une liste des limites de l’offre.
La troisième et dernière partie s’ouvre sur des stratégies de développement. Nous y développerons trois, en fonction de potentielles volontés politiques. La première stratégie consistera conserver l’offre des locations touristiques en l’état actuel des choses. La deuxième aura pour but l’optimisation du développement l’activité. Alors que la troisième stratégie tentera de concilier l’offre hôtelière existante avec une offre de locations touristiques requalifiée et redynamisée.
Sommaire
- De la necessité de développer l'offre des locations touristiques
- De la necessité de mieux diffuser le tourisme
- Nouvelles tendances, nouvelles attentes
- Location touristique : vers une alternative au contexte du tourisme martiniquais
- Le marché des locations touristiques en Martinique
- Diagnostic quantitatif et qualitatif
- Les acteurs
- Les limites de l'offre actuelle des meubles en location saisonnière
- Orientations de développement, propositions de scénario et projections pour le marché des locations touristiques en Martinique
- Proposition 1: conserver l'offre existante sans modification
- Proposition 2: élever les locations touristiques au rangd'atout majeur pour l'offre touristique martiniquais
- Proposition 3: construire un shéma de développement sur une base de complémentarité de l'offre de location touristique
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