La modification des charges de copropriété

Exposé Droit privé & contrat Droit civil

Date de publication :

05/12/2008

Langue :

Français

Format :

.doc

Nombre de pages :

47 pages

Niveau :

expert

Consulté :

3 fois

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Sommaire :

Sommaire

La modification de la répartition des charges par décision de l'assemblée générale
1. Le principe d'unanimité
2. Les modifications dispensées d'un vote unanime
La modification de la répartition des charges par voie judiciaire
1. L'action en révision
2. L'action en nullité

Résumé :

Vivre en commun implique de devoir faire face à un certain nombre de dépenses, qu'il s'agisse de l'entretien de l'immeuble, des travaux à y effectuer, de la qualité des équipements à préserver, etc....L'idée est de maintenir en état, voire d'améliorer, l'immeuble.
Ainsi, en dehors de l'obligation de respecter le règlement de copropriété, la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires, chacun a l'obligation de contribuer au paiement des charges de l'immeuble. Dès lors, les charges de copropriété sont les dépenses incombant aux copropriétaires, qui découlent de l'existence de parties communes, d'éléments d'équipement et de services collectifs. D'ailleurs, les charges ont été définies pour la première fois par le décret du 27 mai 2004 qui a inséré un article 45-1 dans le décret du 17 mars 1967 selon lequel les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.
Chacun y contribue à hauteur des tantièmes, c'est-à-dire des quotes-parts de parties communes, que lui attribue le règlement de copropriété.
De plus, l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis distingue deux catégories de charges. En effet, l'alinéa 1er mentionne "les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun", qui doivent être réparties "en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot"; il s'agit par exemple des frais d'ascenseur, des frais liés au chauffage...D'autre part, le 2e alinéa mentionne les "charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes", qui doivent être réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Or, avant la loi du 10 juillet 1965, le principe était qu'aucune modification, ni révision, de la répartition des charges ne pouvaient intervenir, qu'elles fussent le fait de l'assemblée générale des copropriétaires ou d'une décision de justice; elles n'étaient possibles que de l'accord unanime des copropriétaires. Ce principe demeure, et fait l'objet de l'article 11, alinéa 1er, de la loi de 1965 aux termes duquel la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.
Cependant, les auteurs de la loi ont été conscients que l'immutabilité d'une répartition de charges communes quelles que soient les circonstances auraient présenté de graves inconvénients, d'autant plus que l'unanimité requise est la plupart du temps impossible à recueillir. En effet, l'immeuble en copropriété ne reste pas nécessairement figé dans ses structures matérielles, ou dans ses conditions d'utilisation; les aménagements ou transformations qui peuvent être apportés sont de nature à justifier une adaptation de la répartition aux nouvelles circonstances.
Dès lors, il s'agit de savoir comment certains copropriétaires qui s'estiment lésés quant à la quote-part de leurs charges attribuées peuvent obtenir leur modification.
Ces divers facteurs ont donc été pris en compte par la loi de 1965 pour admettre des tempéraments au principe de l'unanimité. D'une part, l'assemblée générale peut, par une décision majoritaire, apporter des modifications à la répartition initiale des charges dans un certain nombre de cas limitativement prévus. D'autre part, une action est ouverte pour obtenir la révision judiciaire des répartitions présentant un caractère lésionnaire ou pour voir réputées non écrites les clauses du règlement de copropriété stipulant des répartitions contraires à la loi.
Dès lors, deux possibilités vont s'offrir aux copropriétaires pour obtenir la modification éventuelle de leurs charges: en assemblée générale (I), ou par voie judiciaire (II).