Le non-renouvellement du bail commercial

Exposé Droit privé & contrat Droit civil

Date de publication :

13/01/2008

Langue :

Français

Format :

.doc

Nombre de pages :

5 pages

Niveau :

avancé

Consulté :

20 fois

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Sommaire :

Sommaire

Le droit à l'indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement du bail commercial
1. Une protection efficace du locataire au détriment du bailleur
2. La possibilité offerte au bailleur de se repentir
Le refus de cette indemnité tiré de l'existence de motifs légitimes
1. Le refus tenant à la personne du locataire
2. L'apparente absence d'indemnisation tenant à la qualité de l'immeuble

Résumé :

La propriété commerciale est l'apport essentiel de toute la législation relative aux baux commerciaux.
Lorsque le commerçant n'est pas propriétaire mais seulement locataire des locaux qu'il occupe pour son exploitation, il doit faire l'objet d'une protection très particulière.
Ainsi, la propriété commerciale offre à ce dernier, du fait de son statut de locataire, un droit d'obtenir du bailleur le renouvellement de son bail lorsque celui arrive à expiration. C'est donc une prérogative exorbitante du droit commun. A défaut de renouvellement, le preneur a droit à une indemnité compensant le préjudice que lui cause la perte de ses locaux.
Cette définition montre que le terme de propriété, s'il est évocateur, n'en est pas moins exact. En effet le locataire n'a qu'un droit personnel contre le propriétaire, le droit d'être indemnisé en cas de non-renouvellement. Il y a conflit entre deux droits et le droit de la propriété immobilière a cédé de façon importante devant le droit de l'exploitant avec notamment l'apport du décret du 30 septembre 1953, réglementant le bail commercial.
Le droit au renouvellement du bail constitue donc la pièce maîtresse du statut protecteur organisé pas le Code du commerce. Il vise à garantir au locataire commerçant une certaine stabilité des relations contractuelles.
Cependant, ce renouvellement, s'il est un droit, n'est pas automatique. En effet, plusieurs conditions doivent être réunies pour bénéficier de cette prérogative. Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fond qui est exploité dans les lieux. D'une part, le fond doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois dernières années qui précèdent le renouvellement, sauf motifs légitimes. La jurisprudence considère entre autres comme motif légitime, la maladie, la maternité. D'autre part, le titulaire du droit au renouvellement doit être de nationalité française ou ressortissant d'un pays de la communauté européenne. Enfin, même si le preneur peut renoncer à son droit au renouvellement une fois né, toute clause au préalable faisant obstacle à ce droit est réputé nul.
Ainsi, si ces conditions ne sont pas remplies, l'octroi du droit au renouvellement n'est pas possible.
Cependant, d'autres motifs peuvent engendrer le non-renouvellement du bail commercial. En principe, ce refus entraîne un droit à une indemnité pour le locataire déchu. Le problème qui se pose ici est de savoir si le non-renouvellement donne droit automatiquement à une indemnité d'éviction due au locataire du fait du statut très protecteur relatif aux baux commerciaux.
Nous allons voir ainsi que malgré le versement en principe d'une indemnité au locataire pour le dédommagement de son éviction, cette indemnité peut lui être cependant refusée pour divers motifs.