Promesse synallagmatique de vente comportant une clause de substitution

La présence d'une clause de substitution dans le cadre d'un avant-contrat peut avoir des conséquences importantes dans la qualification et l'interprétation de celui-ci. Il faut en effet rappeler qu'un avant-contrat peut être soit:

• une promesse unilatérale d'achat ou de vente de l'un des contractants est un pacte d'option, convention où le promettant consent à un autre la faculté d'acheter ou de vendre à un prix déterminé ou déterminable. Dans ce cas seul le contractant promettant a des obligations, alors que le contractant bénéficiaire a la possibilité de lever l'option et de conclure la vente s'il le souhaite. Si le promettant viole son engagement, le bénéficiaire ne peut que demander des dommages et intérêts,

• soit une promesse synallagmatique aussi appelée "compromis": engagement réciproque des parties l'une à acheter l'autre à vendre art 1589 du code civil. En outre, la promesse de vente vaut vente quand il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.

Depuis l'arrêt controversé de la CA de Paris en date du 7 septembre 2000, tout avant-contrat contenant une clause de substitution, même s'il est considéré par les parties comme un compromis, est automatiquement requalifié de promesse unilatérale, ce qui le soumet aux formalités prévues à l'article 1840-A du CGI et à la menace de nullité faute d'enregistrement dans les 10 jours (1 mois s'il est fait par acte notarié):
"Sans préjudice, le cas échéant, de l'application des dispositions de l'article 1741, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seings privés enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seings privés enregistré dans les dix jours de sa date".

Dans une première partie, nous nous intéresserons brièvement à la qualification de la clause de substitution, puis dans une seconde partie nous étudierons les conséquences de l'arrêt du 7 Septembre 2000 et un autre outil, la déclaration de command.