Le régime actuel des SCPI est-il performant ?

Après la crise boursière du début du siècle, l'immobilier est devenu l'un des placements les plus recherché par les particuliers. En effet, l'immobilier est souvent considéré, à tort ou à raison, comme une valeur refuge. L'investissement immobilier permet non seulement la diversification de son patrimoine, mais aussi la création de revenus complémentaires. C'est par conséquent un investissement sur le long terme qui prend toute sa signification dans l'état actuel de l'économie dans l'optique de l'épargne - retraite.
Il existe aujourd'hui trois grands types d'investissements immobiliers : l'investissement dans la résidence principale, l'investissement dans l'immobilier de rapport (l'immobilier à usage locatif) et l'investissement indirect, communément appelé « pierre papier ».
L'investissement dans la pierre, qui regroupe l'achat de la résidence principale ainsi que l'immobilier de rapport, est un investissement par lequel l'acheteur devient directement propriétaire d'un bien immobilier. Avec ce type d'investissement, le risque de subir des pertes est fortement limité. Certes, le marché immobilier a connu des hauts et des bas, mais les risques de moins values sont faibles si l'on n'achète pas lorsque les prix sont élevés et que l'on n'est pas contraint de revendre rapidement lorsque les prix chutent. La difficulté réside dans la gestion, au quotidien et sur du long terme, de cet investissement (recherche d'un bien immobilier adapté, travaux à effectuer en tenant compte des règlementations en vigueur, recherche de locataires solvables).
L'investissement papier permet quant à lui à l'acheteur de devenir indirectement propriétaire de plusieurs biens immobiliers. Cet investissement se traduit par l'acquisition de parts de Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (scpi). L'objet d'une scpi est l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif qui peut être composé soit d'immeubles d'habitation, soit de bureaux, d'entrepôts ou de commerces. Elle collecte de l'argent en faisant appel public à l'épargne et redistribue les loyers et les avantages fiscaux à ses porteurs de parts (que l'on appelle associés). L'avantage de ce type d'investissement réside dans le fait que la gestion (entretien, perception des loyers, recherche des locataires) est assurée par la société de gestion de la scpi.
Les scpi sont divisées en deux grandes catégories : les scpi « classiques », qui gèrent de l'immobilier d'entreprise, et les scpi « fiscales » qui sont des produits de pure défiscalisation, à l'instar des produits immobiliers traditionnels (scpi Robien ou scpi Malraux par exemple).
Au sein de ces deux grandes catégories, il existe deux formes de scpi possibles : les scpi à capital fixe et les scpi à capital variable.
Pour ce qui est de la scpi à capital fixe, pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts, la scpi va ouvrir successivement des augmentations de capital d'un volume et d'une durée que fixera la société de gestion. Son capital va progresser par pallier. Entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond est atteint, le capital demeure fixe. Ainsi, si un associé veut se retirer, il faut trouver un acheteur (ou plusieurs) qui rachète ses parts de façon à ce que le capital ne soit pas modifié.
Les scpi à capital variable peuvent à tout moment émettre de nouvelles parts ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Quand un associé se retire, la scpi rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui dans le même temps souscrivent.

Depuis plus de quarante ans les scpi n'ont cessées de se développer en fonction des besoins et des règlementations. Après avoir demandé des rendements de 10 % dans un premier temps, parce que le risque immobilier était, dans leur esprit, un risque élevé, les acheteurs sont devenus moins exigeants et plus nombreux. Aujourd'hui, dans une période sans inflation, avec une économie en phase favorable, les immeubles se remplissent, le marché reprend et les acheteurs se contentent de rendements de l'ordre de 6 à 7 %.
Pourtant, en cette année 2006, et malgré un système qui semble performant, un nouveau type d'investissement immobilier va voir le jour : il s'agit des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) qui ont pour vocation de remplacer à terme les scpi actuelles.
En effet, l'Association Professionnelle des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (ASPIM) mène depuis toujours des actions pour faire progresser, dans l'intérêt des épargnants, les cadres juridique et opérationnel de la scpi. Ainsi, l'ASPIM, les pouvoirs publics et les acteurs majeurs du marché se sont réunis pour faire évoluer la scpi que nous connaissons vers une formule de placement encore mieux adaptée aux marchés actuels et aux besoins des porteurs de parts : l'OPCI.

Aujourd'hui, le régime de nos scpi présente, certes, un système performant, mais est fragilisé par certaines contraintes juridiques, fiscales et de marché qui incitent les professionnels a envisagé un nouveau régime basé sur le système allemand des OPCI.