Les régimes domaniaux spéciaux

« Le domaine public (en temps que concept juridique appelant l'application d'un régime doté d'une originalité propre) est mort, vive la domanialité publique. » déclarait Jean-François Brisson à propos de l'évolution de notre droit domanial. En effet partant d'un constat lucide, la définition traditionnelle de la notion de domaine public ne semble plus à même d'expliquer les logiques du droit positif.

La distinction usuelle domaine public / domaine privé veut que l'on considère la notion de domaine public comme un ensemble de biens appartenant à une personne publique, affectés à un service public ou à l'usage direct du public, et enfin soumis à un régime de droit public. Tandis que la notion de domaine privé regroupe l'ensemble des biens appartenant à une personne publique et soumis aux règles du droit privé. Il est à préciser que les biens du domaine privé peuvent être également affectés au service public ou à l'usage direct du public.

Les régimes domaniaux spéciaux, également appelés « sur-mesure », ne constituent pas une catégorie juridique homogène. En effet, le dictionnaire juridique définit la loi spéciale comme celle qui déroge aux lois qui ont une portée générale. Il faut partir de cette définition pour analyser ces régimes comme des régimes spécifiques et ponctuels, c'est-à-dire concernant des entités spécifiques.
L'assouplissement des règles de la domanialité publique par l'intermédiaire de dispositif tel que la loi du 5 janvier 1988 sur le Bail Emphytéotique Administratif ( BEA ), la loi du 26 juillet 1994 sur la constitution de droits réels sur le domaine public de l'Etat, la loi d'orientation et de programmation pour la sécurité intérieure du 29 août 2002, la loi d'orientation et de programmation pour la justice de 2003 concernant les établissements pénitentiaires ou encore le dispositif autorisant les établissements publics de santé à conclure des baux emphytéotiques hospitaliers, correspond à une logique différente de celle des régimes que nous allons étudier. En effet, il s'agit, dans ces dispositifs, tout d'abord de permettre un financement privé des équipements publics afin de répondre aux besoins spécifiques des collectivités publiques. Ensuite, ils présentent un caractère temporaire dans la mesure où par exemple les BEA, BEH et autres mécanismes sont conclus pour une durée limitée dans le temps.

Compte tenu du caractère spécifique de ces régimes dits « sur-mesure », pouvant être entendus de différentes manières, nous avons choisi de centrer notre étude sur les spécificités des règles applicables au droit de propriété de certaines entreprises publiques dans la gestion de leurs biens. Dans cette perspective, il est nécessaire d'exclure par exemple l'étude du régime des immeubles à usage de bureaux ou de celui de la gestion des forêts domaniales.
D'une part, ces régimes sont spécifiques à des secteurs et à des entités données car des textes sont intervenus précisément pour régir des secteurs économiques singuliers tels que les télécommunications, l'aéroportuaire, l'énergie ou encore de la poste. L'activité économique des entreprises en question nécessite un régime de gestion des biens approprié à leur nature et à leur objet. En effet, ces entreprises s'inscrivent dans un cadre d'ouverture à la concurrence sous l'influence du droit communautaire et du contexte mondialisé