Le rôle du juge de l'exécution dans le contrôle des ventes amiables sur saisies immobilières

En matière de procédures civiles d'exécution, les meubles et les immeubles relèvent de régimes distincts. Alors que la saisie mobilière a presque totalement été « déjudiciarisée », la saisie immobilière reste, en raison de son caractère hors du commun, contrôlée par le juge. Plusieurs raisons justifient la présence du juge. Tout d'abord, on peut retenir la valeur du bien saisi, étant donné que les immeubles ont généralement une valeur supérieure à celle des biens mobiliers. Ensuite, le contrôle du juge se justifie également par les conséquences en terme de logement que peut entraîner une saisie immobilière. L'immeuble saisi peut en effet être le seul local d'habitation dont dispose le débiteur d'où la nécessité de prendre des précautions particulières lors de la saisie immobilière. La saisie immobilière doit être combinée avec le droit de propriété et le droit au logement qui sont des droits à valeur constitutionnelle.
La procédure de saisie immobilière permet à un créancier muni d'un titre exécutoire (jugement ou acte notarié) constatant une créance liquide et exigible de saisir un bien immobilier appartenant à son débiteur et de le faire vendre aux enchères publiques afin de se payer sur le prix de vente. Elle a été modifiée en profondeur par une ordonnance nº2006-461 du 21 avril 2006 et un décret nº2006-936 du 27 juillet 2006. Cette réforme est entrée en vigueur le 1er janvier 2007. Une telle refonte était nécessaire. En effet, la saisie immobilière était réglementée par les dispositions de l'ancien Code de Procédure Civile de 1806 et ses détracteurs ne manquaient pas d'arguments pour stigmatiser son archaïsme, soulignant qu'aucune modification importante n'était intervenue depuis le décret-loi du 17 juin 1938.

La vente amiable est une innovation de l'ordonnance de 2006. En effet, avant son entrée en vigueur, les textes ne prévoyaient pas de vente amiable des immeubles saisis mais simplement une conversion en vente volontaire débouchant sur une adjudication aux enchères publiques. Le rapport au Président de la République relatif à cette ordonnance insiste sur la responsabilisation du débiteur par la vente amiable et sur le renforcement du rôle du juge. Un des points essentiels de cette réforme est l'intervention du juge de l'exécution dans le contrôle des ventes amiables sur saisies immobilières. Mais cette réforme vise également à instituer un socle commun de toutes les procédures d'exécution, à garantir l'équilibre entre les droits du débiteur et les intérêts de ses créanciers en maintenant la représentation obligatoire par avocat, à responsabiliser le débiteur en l'autorisant à procéder à la vente amiable de son bien (humanisation des procédures civiles d'exécution), à sécuriser la procédure en imposant des garanties de paiement aux acquéreurs du bien saisi, à simplifier et accélérer la procédure en limitant les contestations et en anticipant la procédure de distribution du prix de vente.