SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) : complémentarité ou cannibalisation ?

Mémoire Économie & marchés Immobilier

Date de publication :

25/09/2008

Langue :

Français

Format :

.doc

Nombre de pages :

69 pages

Niveau :

expert

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13 fois

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Sommaire :

Sommaire

Historique et données chiffrées
1. Historique
2. Données chiffrées
Présentation des SCPI et des OPCI
1. Définitions
2. Types et formes
3. Règlementation
4. Les acteurs présents dans les deux mécanismes
5. Le marché des parts de SCPI
6. La fiscalité des associés de SCPI et d'OPCI
Complémentarité ou cannibalisation ?
1. La cannibalisation des SCPI par les OPCI
2. Complémentarité ou cannibalisation ?

Résumé :

Dans le secteur marketing, le terme cannibalisation se définit par «la vente d'un produit qui se fait au détriment d'un autre produit de la même entreprise. Dans certains cas, la cannibalisation est volontaire et se fait au profit d'un produit plus récent et plus rentable» .
L'immobilier a longtemps été considéré comme la valeur refuge des Français. L'immobilier tel qu'on le connaissait alors s'est en effet, au fil du temps, transformé et adapté aux mutations et besoins de la société et des investisseurs. Une des mutations les plus spectaculaires est sans doute la naissance de l'immobilier accessible par l'intermédiaire de parts sociales, la « pierre-papier ».
La « pierre-papier » peut prendre plusieurs formes, la présente étude portera sur deux formes particulières : les scpi et les opci .
Les sociétés civiles de placement immobilier (scpi) sont des organismes de placement collectif qui ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers, à usage d'habitation ou d'immobilier d'entreprise. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une cote part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la scpi .
Les organismes de placement collectif en immobilier (opci), eux, sont des nouveaux fonds immobiliers gérés par des spécialistes chargés de placer les capitaux qui leur sont confiés pour créer un patrimoine collectif. Chaque part représente donc une fraction d'un portefeuille de titres de propriété immobilière, commun à de nombreux épargnants .
Une ordonnance avait prévu l'interdiction, à compter du 31 décembre 2009 de créer de nouvelles scpi et d'augmenter le capital des scpi existantes. Cette interdiction a été supprimée par la loi 2006-1770 du 30 décembre 2006.
L'objectif de cette étude est de comprendre la volonté originelle qu'a eue le gouvernement de substituer les opci aux scpi. Plus précisément, elle a pour but d'étudier si la supplantation des scpi par les opci permet d'améliorer le système actuel des scpi. Cette étude vise enfin la question de savoir comment ces deux produits vont cohabiter et les conséquences de cette cohabitation.
La présente étude retracera dans un premier temps l'histoire des scpi et des opci et portera un regard sur les données chiffrées (Partie 1). Elle analysera dans un second temps les mécanismes spécifiques à chacun des deux placements (Partie 2). Elle tentera de se projeter dans l'avenir pour formuler quelques hypothèses sur la problématique, de savoir si les scpi et les opci sont vouées à disparaître au profit des opci, ou bien au contraire, si ces deux produits sont appelés à cohabiter (Partie 3).