La situation du locataire d’un bail commercial

Exposé Droit privé & contrat Droit des obligations

Date de publication :

12/12/2008

Langue :

Français

Format :

.doc

Nombre de pages :

4 pages

Niveau :

grand public

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2 fois

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Sommaire :

Sommaire

Un locataire surprotégé
1. Une surprotection au cours du bail commercial
2. Une surprotection à l'expiration du bail commercial
Une surprotection à tempérer
1. De nombreuses obligations pesant sur le locataire
2. Vers un rééquilibre de la relation bailleur/locataire

Résumé :

Ce contrat par lequel le bailleur, propriétaire des locaux, va donner ceux-ci à un preneur pour qu'il y exploite son fonds de commerce, est extrêmement protecteur de ce dernier. Le recours au bail commercial est d'ailleurs devenu quasi-systématique aujourd'hui, tout d'abord pour des raisons d'impératifs économiques, le commerçant ne pouvant pas toujours acheter lui-même un fonds, mais aussi par une volonté de se déplacer géographiquement le plus souvent possible.
La règlementation des baux commerciaux pose cependant quelques soucis, notamment par rapport à la Convention Européenne des Droits de l'Homme, mais ce qui rend également cette matière très intéressante. En effet, elle favorise l'immobilisme, en maintenant le locataire dans les lieux, notamment par droit à renouvellement ; elle ferme ainsi l'accès à la propriété commerciale aux nouveaux commerçants, qui n'arrivent pas par conséquent à s'installer.
Ce statut des baux commerciaux pose également des difficultés au regard de trois grands intérêts. Elle entre tout d'abord en contrariété avec l'intérêt général : en offrant au locataire, à défaut de renouvellement, une indemnité, elle entame le droit de propriété du bailleur. Cette règlementation heurte par ailleurs l'intérêt privé : les jeunes commerçants doivent souvent emprunter pour accéder aux baux commerciaux. Enfin, elle heurte le droit communautaire : en mettant un tel niveau de loyer, et un tel niveau d'indemnisation du locataire, on empêche les jeunes commerçants de s'installer, ce qui constitue une entrave au libre établissement dans l'Union européenne. Toutes ces contrariétés rendent le sujet des baux commerciaux très attractif et actuel, comme le prouvent les différentes tentatives de réformes du statut, réformes qui ont jusqu'à aujourd'hui toujours échoué, notamment à cause de l'action du lobby des propriétaires fonciers qui influence le contenu des textes.
Mais qu'en est-il finalement en réalité ? Dans quelle situation est un locataire d'un bail commercial ?