Troisième Chambre civile de la Cour de cassation, 7 décembre 2005 - garantie contre les vices cachés des choses

Commentaire d'arrêt Droit privé & contrat Droit des affaires

Date de publication :

06/11/2008

Langue :

Français

Format :

.doc

Nombre de pages :

5 pages

Niveau :

expert

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Sommaire :

Sommaire

L'application du régime légal de la garantie des vices cachés
1. Un vice inhérent à la chose rendant celle-ci impropre à son usage
2. Un vice caché mais antérieur à la vente
Un arrêt d'espèce discutable
1. La possibilité d'action sur l'obligation d'information du vendeur
2. La surprotection de l'acheteur

Résumé :

Parmi les nombreuses obligations du vendeur, celle de la garantie de la chose qu'il vend en est une des plus importantes. En effet, le droit positif prévoit deux garanties majeures que le vendeur doit assurer vis-à-vis de l'acheteur : la garantie d'éviction et la garantie contre les vices cachés des choses. C'est notamment au sujet de cette dernière que la troisième chambre civile de la cour de cassation a rendu un arrêt de rejet le 7 décembre 2005.

En l'espèce, après avoir acheté un appartement et un garage dans un immeuble en copropriété à la société BPI (Barbès Patrimoine Investissement), les époux X ont assigné en justice leur vendeur pour réparation d'un vice caché affectant le garage et pour défectuosité d'un lavabo.

La cour d'appel de Montpellier, tenue de statuer dans cette affaire, a rendu le 28 juin 2004 un arrêt dans lequel elle reconnaît les prétentions des époux en condamnant la société BPI à leur payer une certaine somme en diminution du prix d'achat sur la base de la garantie des vices cachés, ceci en raison des difficultés d'accès au garage. En effet, les juges du fond ont retenu que la garantie des vices cachés s'appliquait de facto ici puisque les conditions de mise en application de la garantie des vices cachés étaient réunies : les époux X possédaient bien la chose convenue par contrat mais cette dernière était inapte à son usage (problème d'accès au garage) et ne pouvait avoir au moment de la conclusion de la vente une représentation exacte de la situation finale du garage (appréciation de la défaillance de la chose qui entraîne selon la cour d'appel une action en garantie des vices cachés).

La société BPI a alors formé un pourvoi en cassation afin de voir la décision des juges du fond censurée au triple motif que tout d'abord, le vendeur ne peut être tenu à garantie sur le fondement des articles 1641 du Code civil et suivants en l'absence d'un vice inhérent à la chose même la rendant impropre à sa destination (problème de l'accessibilité du garage et non du garage même). De même, les clés ayant été remises aux époux X dès la signature du compromis de vente, ils avaient alors parfaitement connaissance des lieux lors de la signature de l'acte notarié de vente un mois plus tard et étaient à même de se rendre compte d'une éventuelle difficulté d'accès au garage. La cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision aux yeux de la société BPI dans les deux premiers motifs. Enfin, la société BPI estime que la cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions de la société ni examiné les éléments de preuve régulièrement versés au débat puisque bien que n'étant pas tracées, les places de parking étaient effectivement matérialisées lors de la signature de l'acte notarié de vente.

Le problème de droit qui se posait aux Hauts magistrats était le suivant :
Un garage est-il affecté d'un vice caché dès lors que l'on ne peut l'utiliser normalement en raison d'éléments extérieurs à lui-même ?